58/2008 Periodika 58. kérdés

Az APEH honlapjára kitett állásfoglalás szerint a bérleti díj mellett fizetendő rezsi költségek a bérbeadás adókulcsával adóznak, még akkor is, ha külön mérőóra alapján (nem átalánydíjként) kerül az értékük meghatározásra. Kérdésként merül fel, hogy melyik időponttól kell alkalmazni az állásfoglalás szerinti adózási módot, továbbá az, hogy a már meglévő szerződések alapján a két részletben számlázott bérleti díj és rezsi költség, hogyan számlázandó a jövőben. Sajnálatosan zavarba ejtő, és mondhatni megválaszolhatatlan a kérdés. Az adózók jelentős számban teszik fel a hasonló kérdéseiket társaságunknak, és egyértelmű választ nem tudunk megfogalmazni.

A régi áfatörvény 22. § (3) bekezdés b) pontja tartalmában megegyezik az új áfatörvény 70. §-ával. Így olyan jogszabályi módosulás nem történt, ami indokolta volna az új értelmezést. Véleményünk szerint az új értelmezés teljes egészében megfelel a hivatkozott új áfatörvény 70. § rendelkezésének, de a tartalmi azonosságból következően a régi jogszabálynak is.
A hatóság megítélésünk szerint egy korábbi véleményét kívánta korrigálni az új értelmezéssel. A rezsi külön számlázásának lehetősége egy több éves állásfoglalás alapján volt lehetséges, de az állásfoglalás nem állt szinkronban a már hivatkozott régi áfatörvény 22. §-ban szereplő rendelkezéssel. Mondhatni, hogy mintegy kedvezményként született a korábbi állásfoglalás, olyan időszakban, mikor tömegesen béreltek lakást iroda céljára az adóalanyok, az állásfoglalás lehetővé tette, hogy rezsi díjak áfa tartalmának levonását, így a teljes bérleti költség összegének csökkentését.

Fentiek alapján az új állásfoglalás szerinti adóalap egységesítést, valamennyi még nem elévült időszakra alkalmazni kellett volna. Praktikusan mivel az adóhatóság változatlan tartalmú törvényszöveg mellett két egymásnak ellentmondó álláspontot képvisel, így a régi álláspont addig tekinthető hivatalosnak, míg az újat közzé nem teszik. Következik ebből, hogy az új értelmezés közzétételéig kiszámlázott ügyleteket nem lenne méltányos az új álláspont alapján elbírálni, vagyis véleményünk szerint az adózóknak az új értelmezés szerinti eljárásra a közzétételtől kell áttérni (megjegyzendő ugyanakkor, hogy hivatalos közzétételi időpontja nincs az álláspontnak). Vélhetően az adóhatóság az ellenőrzési munkában türelmi időszakot fog a tárgykörben megállapítani belső utasításban, de a türelmi időszak véleményünk szerint már nem érintheti a 2009. évet.

Azonban felhívjuk a figyelmét, hogy csak akkor nincs adókockázata az adózóknak, ha a 2008. évi ügyleteik adókötelezettségét már az új értelmezés szerint állapítják meg, praktikusan önellenőrzést nyújtanak be.

Az új álláspont szerint (amely egybevág a törvény előírásával), az ingatlan bérleti díja mellett számlázott egyéb költség átterhelések (rezsi, őrzés-védelem, takarítás, stb.) a bérleti díj adóalapjának a részei, így annak adókulcsával adóznak, választás alapján adókötelesek, alapértelmezetten tárgyi adómentesek.  

A bérleti díj rendszerint előrefizetendő a Ptk. előírása alapján, a rezsi pedig a fogyasztást követően, ha nem átalányban kerül megállapításra. Az adóalanyok jelentős része a következő időszak bérleti díjával együttesen kéri el a megelőző bérleti időszak egyéb költségeit, így időszakonként egyetlen számlát készítenek, amelynek a teljesítési időpontja a fizetési határidő. A bérleti díjnak lesz egy állandó része, ami a tényleges használat díja és egy változó része, ami a fogyasztás alapján kalkulálható. Nem tilos a korrekt elszámolás miatt a változó rész költségtényezőit a számlában, vagy annak mellékletében kibontani.

Ha az adóalany a bérleti díjat és a költségeket két különböző időszakban szedi be, akkor a teljesítésről két számlát kell kiállítania, de mindkét számlában a bérbeadás adókulcsával (illetve a nélkül) kell az adót megállapítani. Mindkét számlán a teljesítési időpont a fizetési határidő. Ez esetben halmozottan valósul meg az 58. § (1) bekezdésben foglalt tényállás, vagyis a felek határozott időszakra számolnak el, és részletfizetésben is megállapodnak. Javasoljuk a rezsi átterhelésének számlájában a szolgáltatást olyan módon megnevezni, hogy a bérleti díj változó része, természetesen ekkor is ki lehet bontani az egyes tényezőket, mennyiségben és összegben, a pontos ellenőrizhető elszámolás végett.